Leegstand kantoor lijdt niet altijd tot schade
KPN huurde een kantorencomplex in Maastricht, welk complex zij in strijd met de huurovereenkomst in de periode van juli 2002 tot 1 juni 2006 leeg heeft laten staan. Hiermee is KPN volgens het Gerechtshof ’s-Gravenhage toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, zodat KPN aansprakelijk is voor de eventueel daaruit voortvloeiende schade. Voor beantwoording van de vraag de verhuurder daadwerkelijk schade heeft geleden als gevolg van deze tekortkoming, en zo ja, hoe hoog die schade is, heeft het hof een deskundige benoemd.
De deskundige becijfert de schade op € 1.370.000,00, bestaande uit de volgens hem als gevolg van de wanprestatie opgetreden waardedaling (van € 13.070.000,00 naar € 11.700.000,00) van het kantoorcomplex. Zijn conceptrapport is aan partijen toegezonden en partijen zijn in de gelegenheid gesteld om verzoeken te doen en of opmerkingen te maken. Alvorens partijen van die gelegenheid gebruik hebben kunnen maken, is de deskundige overleden. Partijen hebben het Gerechtshof vervolgens verzocht een andere deskundige te benoemen.
De tweede deskundige komt tot een andersluidend oordeel. Hij acht het niet waarschijnlijk dat de wanprestatie van KPN tot enige schade heeft geleid, omdat hij het onaannemelijk acht dat de verhuurder erin zou zijn geslaagd bij het einde van de huurperiode van KPN (1 augustus 2006) een nieuwe huurder te vinden voor het kantoorcomplex. Dit betekent naar zijn oordeel dat de waarde van het kantoorcomplex moet worden bepaald op basis van de (her)ontwikkelingspotentie van het object. Deze waarde ontleent het kantoorcomplex aan een ontwikkelingsexploitatie, waarbij het gebouw deels zal worden gesloopt en deels – voor zover de constructie blijft gehandhaafd – zal worden 'gestript'. Het spreekt naar zijn mening voor zich dat de invloed van enige onaantrekkelijkheid/verpaupering (als gevolg van de wanprestatie van KPN) op een te strippen/slopen gebouw nihil is.
Het hof interpreteert vervolgens het rapport van de overleden deskundige aldus dat – de wanprestatie weggedacht en uitgaande van de peildatum 1 augustus 2006 – weliswaar op de korte- en middenlange termijn de verhuuroptie logischer was dan een herontwikkelingsvariant, omdat op 1 augustus 2006 nog volstrekt onbekend was wat de eventuele gevolgen van een op dat moment te nemen Tracébesluit zouden zijn, maar dat op langere termijn gelet op de omvang en fysieke staat van het pand, in relatie tot het toekomstige A2-tracé, iedere redelijk handelende belegger tot herontwikkeling zou moeten besluiten. Op de langere termijn zou de kans op verhuur in niet-gerenoveerde staat (behoudens een geluksfactor kleiner dan 10%) onwaarschijnlijk zijn.
Het hof komt – op basis van de adviezen van de door het hof benoemde deskundigen en in aanmerking nemend hetgeen daaromtrent door partijen over en weer is aangevoerd – tot de conclusie dat, de wanprestatie weggedacht, de kans op een geslaagde verhuur (zeer) klein te noemen is, en dat niet kan worden geoordeeld dat in voldoende mate vaststaat dat de wanprestatie van KPN in causaal verband staat met de door de verhuurder gesteld geleden (en door de eerste deskundige op € 1.370.000,00 berekende) schade, zodat KPN niet tot vergoeding hiervan is gehouden.
Uit deze uitspraak blijkt eens temeer dat een toerekenbare tekortkoming (in casu leegstand van een kantoorpand) niet per definitie ook schade tot gevolg heeft. Verhuurders zullen in geval van leegstand moeten aantonen dat door de leegstand de eigenschappen van het gehuurde dermate zijn verslechterd dat de kans om een nieuwe huurder te vinden daardoor is gedaald. Dat zal in de praktijk niet altijd eenvoudig zijn.
Klik hier voor de volledige uitspraak.
